Pēdējos gados Bali nekustamā īpašuma tirgus ir kļuvis par vienu no visstraujāk augošajiem investīciju galamērķiem pasaulē. Atšķirībā no Taizemes, Spānijas un Dubaijas tirgiem, kas starptautisko investoru redzeslokā ir jau ilgstoši, Bali tikai pēdējos gados ir sācis piesaistīt plašāku investoru uzmanību. Tam ir vairāki iemesli – salai raksturīgs labvēlīgs klimats, spēcīga tūrisma nozare, augoša digitālo nomadu kopiena un zemāks ieejas slieksnis, kas rada ļoti pievilcīgu vidi investoriem.

Turklāt arvien vairāk pieaug interese par vietām, kur būtu iespējams gūt stabilus pasīvos ienākumus bez pārmērīgiem ierobežojumiem. Eiropas un Tuvo Austrumu tirgi ir kļuvuši dārgāki un tiek stingrāk regulēti, tādēļ investoru uzmanība arvien biežāk tiek vērsta Bali virzienā. Bali kā galamērķis ir īpaši pievilcīgs tiem, kuri vēlas iegādāties īpašumu, ko var izmantot gan personīgām brīvdienām, gan kā pasīvo ienākumu avotu.

‍

Kāpēc ieguldīt starptautiskajā nekustamajā īpašumā?

Daudziem investoriem starptautiskais nekustamais īpašums ir kļuvis par vienu no drošākajiem veidiem, kā audzēt savu kapitālu. Īpaši populārs tas ir tirgos, kur strauji attīstās tūrisms un dzīves dārdzība ir zemāka nekā Eiropā. Tam ir vairāki iemesli.

• Pasīvie ienākumi - nekustamais īpašums ļauj gūt stabilus papildu ienākumus, īpaši reģionos, kur liels pieprasījums ir visa gada garumā.
• Tūrisma nozares ietekme - tādus populārus galamērķus kā, piemēram, Bali, Taizeme un Dubaija, katru gadu apmeklē miljoniem cilvēku, kas rada pastāvīgu pieprasījumu pēc īstermiņa naktsmītnēm.
• Airbnb tirgus - īstermiņa īres popularitāte strauji pieaug, un attiecīgos reģionos tā var nodrošināt ievērojami augstāku ienesīgumu nekā ilgtermiņa īre.
• Augstāks ienesīgums – populāros tūrisma galamērķos ir augsts īres pieprasījums, kas padara investīcijas starptautiskajā nekustamajā īpašumā īpaši pievilcīgas.

Arvien vairāk cilvēku meklē iespējas, kas apvieno labu ienesīgumu, zemu ieejas slieksni un pasīvu pieeju. Tieši tāpēc Bali šobrīd ir viens no pievilcīgākajiem investīciju galamērķiem.

‍

Bali nekustamā īpašuma tirgus īpatnības

Bali nekustamā īpašuma tirgus no daudziem citiem populāriem investīciju galamērķiem atšķiras ar savu pamatstruktūru. Salas attīstība ir bijusi strauja, taču organiska - investoru interese pieaug pakāpeniski kopā ar tūrisma attīstību, ārvalstnieku kopienu un jauniem attīstības projektiem. Tālāk izcelti galvenie faktori, kas padara Bali tirgu īpašu.

• Augsts vidējais ienesīgums – Bali tirgus vidējais neto ienesīgums ir 10–16% gadā, kas ir ievērojami augstāks nekā citos līdzīgos tirgos.
• Leasehold vai freehold sistēma – Bali ārzemniekiem vispieejamākais un populārākais īpašuma tiesību veids ir leasehold jeb nomas tiesības, kas ļauj nomāt zemi uz 30 gadiem ar iespēju līgumu pagarināt. Tas ir efektīvākais risinājums arī izmaksu ziņā.
• Stabils īres tirgus visa gada garumā - tūrisms un digitālo nomadu kopiena nodrošina stabilu pieprasījumu visa gada garumā.
• Zemāks ieejas slieksnis – salīdzinot ar populārākajiem Dubaijas, Spānijas un Taizemes reģioniem, Balī ir iespējams ieguldīt villu tipa projektos ar ievērojami mazāku sākotnējo kapitālu.‍
• Spēcīga Airbnb kultūra – Bali ir viens no galvenajiem īstermiņa īres galamērķiem Āzijā.

Šīs īpašības veido investīciju vidi, kas ir pievilcīga gan iesācējiem, gan pieredzējušiem investoriem.

‍

‍

Bali salīdzinājumā ar Taizemi

Lai arī gan Bali, gan Taizemi uzskata par Dienvidaustrumāzijas investīciju magnētiem, to nekustamā īpašuma tirgi vairākos svarīgos aspektos būtiski atšķiras. Abas valstis piesaista miljoniem tūristu, taču investoru izvēli bieži nosaka īpašumtiesību struktūra un īres tirgus raksturs.

Taizemes tirgus ir nobriedis un stabils, kas ir piemērots tiem, kuri dod priekšroku lēnākai un paredzamākai izaugsmei. Tajā dominē klasiskais tūrisma modelis, kas cieši saistīts ar augstceltnēm, viesnīcām un daudzdzīvokļu ēkām. Papildus būtisku lomu spēlē dažādi noteikumi un īpašumtiesību struktūra, kas tieši ietekmē to, cik viegli ārvalstu investoram ir ienākt tirgū un kādu ienesīgumu iespējams reāli sagaidīt.

‍

Īpašuma iegūšanas iespējas

Viena no būtiskākajām atšķirībām starp Bali un Taizemi ir veids, kā ārzemnieki var iegādāties nekustamo īpašumu. Abās valstīs ārvalstu investorus zināmā mērā ierobežo sistēma, taču šo ierobežojumu raksturs un elastīgums ir ļoti atšķirīgs.

Taizemē ārvalstniekiem visvienkāršāk ir iegādāties dzīvokli - tas nodrošina pilnas īpašumtiesības (freehold), taču pastāv ierobežojums: ārvalstniekiem drīkst piederēt ne vairāk kā 49% no ēkas pārdodamās platības. Atlikušajam 51% jābūt Taizemes pilsoņu īpašumā. Villas vai mājas iegāde ir sarežģītāka, jo zemi ārvalstnieks savā vārdā reģistrēt nevar. Tādēļ tiek izmantots vai nu 30 gadu nomas līgums (ar pagarināšanas iespēju), vai uzņēmuma struktūra. (Siam Legal International, n.d.)

Bali sistēma ir vienkāršāka. Ārvalstu investoram ir pilnīgi likumīga un plaši izmantota iespēja iegūt leasehold jeb nomas tiesības, kas parasti nodrošina īpašuma lietošanas tiesības uz 25-30 gadiem (ar iespēju tās pagarināt).

‍

Tūrisma tirgus

Lai arī gan Bali, gan Taizeme ir zināmi un pieprasīti tūrisma galamērķi, to naktsmītņu un īres tirgi būtiski atšķiras. Tas tieši ietekmē arī to, kādu ienesīgumu var sagaidīt investors.

Taizemes īres tirgus nav atkarīgs tikai no tūristiem. Tajā pieprasījumu veido arī vietējie iedzīvotāji, ārvalstnieki, kas tur uzturas ilgtermiņā, pensionāri un attālināti strādājošie. Tomēr vēsturiski Taizemes tūrisms ir bijis ļoti orientēts uz viesnīcām. Lielākā daļa apmeklētāju izvēlas viesnīcas vai apartamentus, kas veidoti masveida tūrismam - lielas ēkas, daudz numuru un standartizēti pakalpojumi. Pieejamas ir arī villas, taču daudz mazākā apjomā un galvenokārt luksusa segmentā. Lai gan pieprasījums nāk no dažādiem avotiem, kas tirgu padara stabilāku, tas vienlaikus nozīmē arī zemāku ienesīgumu un mazāku fokusu uz villām. Taizemes īres ienesīgums ir vidēji 5–8% gadā, kas ir stabils, bet zemāks nekā Bali. (Long-Term Residents…, 2026)

Bali salīdzinājumā ar Spāniju

Spānija jau gadiem ir viens no populārākajiem ārvalstu investīciju galamērķiem eiropiešu vidū, taču šī tirgus dinamika ievērojami atšķiras no Bali. 

Spānijas priekšrocība ir tās stabilitāte un attīstītā infrastruktūra, taču tas vienlaikus nozīmē arī augstākas cenas, zemāku ienesīgumu un stingrākus regulējumus, īpaši īstermiņa īres segmentā. Bali tūrisma nozare ir izteikti orientēta uz atttīstību un jaunām tendencēm. Tikmēr Spānijas tūrisms ir jau nobriedis un stabils, kas nozīmē, ka cenas tajā aug lēnāk, un jauno attīstības projektu ienesīgums nav tik iespaidīgs kā Bali tirgū.

‍

Ieejas slieksnis tirgū

Viens no būtiskākajiem faktoriem, kas visvairāk ietekmē investoru izvēli, ir īpašumu iegādes cenu atšķirība. Kamēr  Spānijā nekustamo īpašumu cenas gadu no gada pieaug un tādi populāri reģioni kā Kosta del Sola, Barselona un Maļorka ir kļuvuši par  augsta budžeta investoru teritoriju, tikmēr Bali  investīciju uzsākšana ir ievērojami vienkāršāka.

Spānijā neliels dzīvoklis pilsētā bieži vien maksā no 400 000 līdz 700 000 eiro. Jaunbūves vai villas pie jūras parasti ir pieejamas 700 000 - 1 000 000+ eiro cenu diapazonā, kas nozīmē, ka kvalitatīva nekustamā īpašuma iegādei jau sākotnēji nepieciešams ievērojams kapitāls.

Tikmēr Bali modernu villu ar privātu baseinu iespējams iegādāties ar divas līdz trīs reizes mazāku sākuma kapitālu. Būtībā tas nozīmē, ka par to pašu cenu iespējams iegūt ievērojami lielāku platību, labāku plānojumu un investīciju īpašumu, kas veidots īpaši īstermiņa īres ienākumu gūšanai. 

Tas Bali tirgu padara pieejamu arī tiem investoriem, kuru budžets nebūtu pietiekams Spānijas tirgum. Līdz ar to Bali ir pievilcīga izvēle gan iesācējiem, gan tiem, kuri vēlas dažādot savu investīciju portfeli bez nepieciešamības pēc miljonu eiro liela sākotnējā ieguldījuma.

‍

Īres ienesīgums

Salīdzinot nekustamā īpašuma ienesīgumu Bali un Spānijā, aina ir diezgan skaidra: Bali piedāvā ievērojami augstākus potenciālos īres ienākumus. Iemesls tam ir vienkāršs - Bali tūrisms un villu tirgus ir mērķtiecīgi veidots tieši īstermiņa īres modelim, savukārt Spānijā peļņas iespējas ierobežo gan stingri regulējumi, gan augstas īpašumu cenas.

Spānijā īstermiņa īres ienesīgums ir vidēji 3–5% gadā. Daudzās pilsētās un piekrastes rajonos īstermiņa īrei ir stingri ierobežojumi vai pat aizliegumi. Airbnb dzīvokļiem bieži nepieciešamas īpašas licences, kuras ne vienmēr ir viegli vai vispār iespējams iegūt. Tas investīciju padara stabilāku, bet vienlaikus arī mazāk ienesīgu.

Bali situācija ir pretēja: tūristu villas ir specializēti projekti, kas radīti tieši īres ienākumu gūšanai. Tūristu plūsma visa gada garumā, liels Airbnb pieprasījums un elastīgāki regulējumi ļauj villu īpašniekiem sasniegt ienesīgumu, kas bieži vien pārsniedz 10% gadā. Attīstītākos reģionos faktiskā atdeve var būt vēl augstāka, atkarībā no projekta un pārvaldības līmeņa.

‍

Regulējumi

Tirgus regulējumi ir viena no jomām, kur Spānija un Bali atšķiras virsvairāk. Jo  īpaši - attiecībā uz īstermiņa īri. Spānijā pēdējos gados vērojama skaidra tendence uz stingrāku kontroli pār Airbnb un īstermiņa īres tirgu.

Vairākās lielajās pilsētās Airbnb tipa īstermiņa īre ir ierobežota, stingri licencēta vai atsevišķos rajonos - pat pilnībā aizliegta. Piemēram:

• Barselona vairs neizsniedz jaunas īstermiņa īres licences, un tūristu dzīvokļu īpatsvars katru gadu tiek samazināts;
• vietējās kopienas aktīvi iebilst pret pieaugošo tūristu un digitālo nomadu skaitu;
• vairākas piekrastes pilsētas ir ieviesušas “tūrisma kvotas”, kas ierobežo īres dzīvokļu skaitu;
• par īstermiņa īres noteikumu neievērošanu tiek piemēroti ievērojami naudas sodi.

Tas nozīmē, ka pat tad, ja nekustamais īpašums tiek iegādāts izīrēšanai, investors var arī nesaņemt tiesības to īstermiņā izīrēt. Papildus šiem ierobežojumiem, investoriem Spānijā problēmas sagādā arī “skvoteri” (personas, kas nelikumīgi apdzīvo īpašumu, vai īrnieki, kuri atsakās izvākties). Tā kā likumdošana lielā mērā aizsargā īrniekus, viņu izlikšana no mitekļa var ilgt no vairākiem mēnešiem līdz pat vairākiem gadiem. Tas ir risks, kas tieši ietekmē ārvalstu investorus, kuri paši nedzīvo Spānijā.

Bali situācija ir pretēja. Tūrisma villu koncepts ir skaidri regulēts un pieņemts, un īstermiņa izīrēšana ar Airbnb starpniecību ir normāla salas ekonomikas sastāvdaļa. Turklāt Bali nav raksturīga Spānijā bieži sastopamā “skvoteru” problēma; īres attiecības ir vienkāršākas (pārsvarā īstermiņa), un īpašnieku tiesbas ir ievērojami labāk aizsargātas.

‍

‍

‍

Bali salīdzinājumā ar Dubaiju

Abu valstu salīdzinājumu sākām rakstīt vēl pirms Dubaija nonāca Irānas un ASV/Izraēlas konflikta centrā, tāpēc šobrīd analīzē militārais konflikts un ar to saistītās izmaiņas netiek iekļautas. 

Gan Dubaija, gan Bali ir globāli atzīti investīciju galamērķi, taču to tirgu būtība ir gandrīz pilnīgi pretēja. Kamēr Dubaija balstās uz mūsdienīgu luksusu, debesskrāpjiem un nekustamā īpašuma tirgu, kas attīstās rekordātrā tempā, Bali ir balstīts uz dabu, privātumu, nesteidzīgu (slow-living) dzīvesstilu un butika stila villām.

Vienīgais kopīgais faktors ir spēcīga tūrisma nozare - viss pārējais ir atšķirīgs. Tieši šis kontrasts palīdz investoriem saprast, kurš galamērķis viņu investīciju filozofijai atbilst vislabāk.

‍

Tirgus segments

Dubaijas un Bali tirgus segmenti būtiski atšķiras gan mērķauditorijas, gan cenu diapazona, gan izmitināšanas stila ziņā. Dubaijā dominē mūsdienīgs, augstākās klases lielpilsētas tūrisms: debesskrāpji, liela mēroga attīstības projekti un augsta līmeņa biznesa vide. Lielākā daļa turp ceļojošo tūristu izvēlas viesnīcas vai dzīvokļus augstceltnēs, kas piedāvā komfortu, pakalpojumus un modernu pilsētas dzīves ritmu.

Bali darbojas pilnīgi citā virzienā -  salas galvenais izmitināšanas veids ir butika tipa dzīvokļi un privātas villas, kas ir piemērotas atpūtniekiem, ģimenēm un pāriem, kuri meklē privātumu un dabas tuvumu. Villu kultūra Bali ir tik spēcīga, ka tā ir kļuvusi par vienu no salas galvenajiem pārdošanas argumentiem - kaut ko, ko Dubaijas tirgū neatrast.

Tas arī nosaka atšķirīgu investīciju fokusu. Dubaijas projekti ir piemēroti tiem, kuri dod priekšroku lielpilsētas luksusam un debesskrāpjiem. Savukārt Bali ir labākā izvēle investoriem, kuri vēlas ieguldīt butika tipa villās, kas viesiem sniedz personiskāku pieredzi.

‍

Cenas

Viena no būtiskākajām Dubaijas un Bali tirgu atšķirībām ir cenu līmenis. Kamēr ieiešana Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū ir kļuvusi ļoti kapitālietilpīga, Bali var sākt ar ievērojami mazāku budžetu un bieži vien no sava ieguldījum gūt augstāku potenciālo atdevi. Dubaija min tās labvēlīgās nodokļu vides dēļ, tomēr ir būtiska nianse: Apvienotajos Arābu Emirātos nepastāv vispārējs fizisko personu ienākuma nodoklis.

Tomēr ir jautājums, vai konkrētais investors šo priekšrocību spēs pilnvērtīgi izmantot. Praksē tas ir atkarīgs no rezidences statusa, investīciju struktūras un valsts, kurā investors ir nodokļu rezidents. Tas pats attiecas uz uzņēmumiem: lai gan Dubaija tiek uzskatīta par nodokļu ziņā draudzīgu galamērķi, 0% nodokļu likme ne vienmēr attiecas uz visiem uzņēmumiem un ienākumu veidiem vienādi (AE Federal Tax Authority, 2026).

Dubaijā:

• villu cenas parasti sākas no 1–2 miljoniem eiro;
• cenas strauji pieaug, un liela daļa tirgus ir orientēta uz pircējiem ar augstiem ienākumiem;
• ieiešana tirgū prasa ievērojamu kapitālu un bieži arī papildu izmaksas (licences, nodokļi, administratīvās izmaksas);
• vidējais bruto īres ienesīgums ir ap 6–8% gadā atkarībā no atrašanās vietas un īpašuma veida. (Dubai Estate, n.d.)

Bali:

• par tādu pašu summu, par kādu Dubaijā iespējams iegādāties nelielu dzīvokli, Bali iespējams iegūt pilnvērtīgu investīciju īpašumu;
• būvniecības un uzturēšanas izmaksas ir zemākas;
• villu segmenta dēļ ienesīguma potenciāls ir ievērojami augstāks;
• vidējais bruto īres ienesīgums ir ap 13–18% gadā atkarībā no atrašanās vietas un īpašuma veida.

‍

Secinājums: lai gan Dubaija piedāvā investoriem labvēlīgu nodokļu vidi, tās nekustamā īpašuma cenas atbilst lielpilsētas luksusa līmenim. Tajā pašā laikā Bali piedāvā daudzkārt zemāku ieejas slieksni un divreiz augstāku potenciālo ienesīgumu.

‍

Dzīvesveids

Dubaijas dzīvesveids būtībā ir pilnīgi pretējs Bali dzīvesveidam, un tas tiešā veidā ietekmē to, kāda tipa tūristi un īrnieki nonāk katrā no šiem galamērķiem. Dubaija piedāvā strauju, modernu un pilsētas ritmā pulsējošu dzīves vidi, kur uzsvars ir uz luksusu, iepirkšanās centriem, debesskrāpjiem un biznesa dzīvi. Tas ir piemērots cilvēkiem, kuri meklē lielpilsētas ērtības, augstu apkalpošanas līmeni un mūsdienīgu arhitektūru. Neatņemama Dubaijas tēla sastāvdaļa ir glamūrs; ap to izveidota pat vesela ekosistēma. 

Bali turpretī piedāvā lēnāku un dabai tuvāku dzīvesveidu. Viesi ierodas salā, lai sērfotu, nodarbotos ar jogu, izzinātu dabu un vienkārši samazinātu dzīves tempu. Wellness kultūra, kafejnīcas, sērfošanas klubi un digitālo nomadu kopienas salā rada atmosfēru, kādu Dubaijā nav iespējams atdarināt.

‍

Kopsavilkums

Bali nekustamā īpašuma tirgus būtiski atšķiras no Taizemes, Spānijas un Dubaijas gan cenu līmeņa, gan īres ienesīguma, gan dzīvesveida ziņā. Kamēr Taizeme ir vairāk orientēta uz viesnīcu segmentu, Spānijas tirgus ir stingri regulēts, bet Dubaija ir dārga un vērsta uz luksusu, Bali apvieno trīs lietas, ko investori meklē visbiežāk: zemāku ieejas slieksni, spēcīgu pieprasījumu pēc īstermiņa īres un pastāvīgu tūristu plūsmu visa gada garumā.

Salas villas uzrāda labākus rezultātus nekā daudzos citos tūrisma galamērķos, jo tās precīzi atbilst tam, kāpēc cilvēki dodas uz Bali - tas ir privātums, plašums, daba un veselīgs dzīvesveids. Vienlaikus īres ienesīguma stabilitāti nodrošina digitālie nomadi, ilgtermiņa viesi un tūrisma sezona, kas nekad nebeidzas.

Kopumā Bali tirgus investoram piedāvā iespēju, kur vienuviet satiekas ienesīgums, dzīvesveids un pieejamība.

‍

‍

Sazinies ar mums

Ja vēlaties uzzināt vairāk, kā tas viss darbojas un to, vai šis risinājums ir jums piemērots, aicinu pieteikties video konsultācijai. Sarunas laikā mierīgi izskatīsim visas iespējas, riskus un jūsu individuālos mērķus.

Piesakies bezmaksas konsultācijai - esmu šeit, lai aprunātos un palīdzētu jums pieņemt pamatotu un pārliecinošu lēmumu.

‍

AVOTI

AE Federal Tax Authority. (2026). Issuance of Tax Certificates for Tax Residency. AE Federal Tax Authority. https://tax.gov.ae/en/services/issuance.of.tax.certificates.aspx 

Dubai Estate. (n.d.). Rental yields in Dubai. Dubai Estate. https://www.dubaiestate.hu/en/rental-yields-in-dubai/

Long Term Residents visa Thailand. (2026). Long-Term Resident Visa program. Long Term Residents visa Thailand. https://ltr.boi.go.th/ 

Siam Legal International. (n.d.).Purchasing Property in Thailand. Siam Legal International  https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property.php

Siam Legal International. (n.d.). Buyin a Condo in Thailand https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-buying-condo.php

‍